準組の権利変換率は 約1.1から1.2倍!
おかしいぞ 準組! 野村!
権利変換対象従前資産は 464 億 8700 万円ですが 事業計画案の中で但し書きに 従前評価額の約 70%を権利変換対象資産とします。(30%転出を想定しています)
つまり約 200億円補償費として計上されています。
ですので 464 億を 0.7 で割ると 664 億になります。
私達の家と土地の総額は 664 億円になります。
地権者の転出、増し床は現状不明ですのでゼロで想定します。
従前資産 664 億円
事業費 1976 億 7000 万
(補助金 210 億円と補償費 200 億円を引いた金額)
容積対象面積 (準組資料の事業計画案の下記資料に記載されている数字)
78095 坪
床原価総額 従前資産と事業費をたした金額
2640 億 7000 万円
容積対象床当たりの単価 床原価総額を容積対象面積で割った金額
@338万円/坪
2640 億 7000 万 /(割る)78095 坪=338 万円
従前宅地面積 8978 坪
従後床価格の設定(再開発マンションの床の金額を算出します)
事務所・店舗の床面積は小さいので、すべて住宅 利用として試算します。
ここで再開発マンションの床価格をいくらにするかは 非常に重要な事です。
数年後の近隣のマンション価格を参考に 坪単価 @600 万円と想定します。
通常デベロッパーが住宅分譲を行う場合 20%程度の販売経費等を見込みます。
@600 万/坪 *(掛ける)(1-20%)=@480 万円/坪
@480 万円/坪が野村の取得原価であり従後床価格です。
野村の取得原価=従後床価格=@480 万/坪=保留床単価
有効想定率(レンタブル比率) マンションの延床面積に占める専有総面積の比率(高くなればなるほど投資効率が良くなる)
ここでは想定有効率は80%から85%で 一般的な 80% とします。
この数字を替えると 後の開発利益も変動する重要な数字です。
階層別効用比(低層階が安く高層階を高く値付けする方法)と位置別効用比(角部屋は中の部屋より高く値付けする方法)参考にすべきですが、現状では公表されていませんので無視します。
容積対象床単価は 坪 384 万/坪になります。
先ほどの@480 万/坪 *(掛ける)80%(有効想定率)=@384 万/坪
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開発利益とは 再開発により土地を一体的に利用することによる経済的効果・利便性の向上などの意味で数値化されます。
ここで坪単価 600 万の分譲想定(売却)した場合 いくら儲かるか?を計算します。
これは 開発利益と言い 再開発を行うことにより発生する利益です。
この開発利益は従前権利者が享受するものとして、土地面積に応じて配分されます。
開発利益=従後床価格(出来上がったマンション全体の総額)-床原価(私たちの土地と家の総額)です。
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従後床価格総額=容積対象面積 *(掛ける)容積対象床当たり単価 です。
78095坪 *(掛ける)@384 万/坪で=2998 億 8500 万円
従後床価格総額=2998 億 8500 万円 いわば再開発マンション全体の価値の様なものです
開発利益は
従後床価格総額(2998 億 8500 万)- 床原価総額(2640 億 7000 万)の差額で
358 億 1500 万円となります。
開発利益は358億1500万円(坪 600 万の分譲で、保留床単価480万円)
権利者の従後資産評価額
従前資産評価額(664 億)+ 開発利益(358 憶 1500 万)=1022 億 1500 万
事業費 1976 憶 7000 万
従後床価格総額
事業費(1976 億 7000 万)+権利者の従後資産評価額(1022 憶 1500 万)=
2998 億 8500 万円
容積対象面積合計 78095 坪
平均床単価 @384 万/坪
従後床価格総額(2998 億 8500 万)/(割る)容積対象面積合計(78095 坪)=@384 万円
権利者の取得床 26618 坪
権利者の従後資産評価額(1022 億 1500 万)/(割る)平均床単価(@384 万/坪)
=26618 坪
グロス還元率
権利者の取得床(26618 坪)/(割る)従前宅地面積(8978 坪)=2.96
ネット還元率
グロス還元率 (2.96)*有効率(0.8)=2.36
野村等の取得床 51477 坪
容積対象面積(78095 坪)― 権利者取得床(26618 坪)=51477 坪
床の取分は 権利床34% 保留床66%になります。
つまり権利者全体(平均)で見れば、出資せず等価交換で従前宅地面積の
2.36倍の建物を取得できることになります。
その場合の開発利益は約 358 億円。
野村は権利変換率を 1.1 倍程度にし 開発利益は 1000 億円 以上出るように
大幅修正を加えていると推定?します。
コーヒータイムです。